一、案由及存在問題
魚珠舊城和魚木小區城市更新改造是廣州市的重點項目,是我區推動廣州第二CBD建設,積極應對高標準建設魚珠灣總部聚集區、全麵建設粵港澳大灣區現代服務創新區、打造新貿易創新中心帶來的機遇和挑戰的重要舉措。早日實現魚珠舊城和魚木小區城市更新改造,也是魚珠人的願望,每一位魚珠人都希望能早日享受新城區良好的居住、生活和娛樂環境。具體情況如下:
1、魚珠舊城項目推進情況
2014年10月,魚珠舊城更新改造項目正式啟動,是廣州市首個由市財政出資的“三舊”改造項目,補償對象共1033戶。截至2019年12月已簽約同747戶,未簽約286戶,簽約率達72%。影響簽約的主要問題如下:一是現行補償方案嚴重滯後。目前仍沿用2014年的補償標準與周邊平均樓價日益上漲的實際嚴重不符;二是簽約保障無法兌現。沒有異地安置房源,臨遷費標準較低(30元/平方米),在附近較難找到同等條件的臨租房;三是缺乏有效的實施機製。有個別私房、甚至公房單位因產權糾紛、違建等問題未解決導致無法簽約;四是項目實施落地難。項目推進過程存在規劃變化、實施主體、等諸多製約,項目啟動5年仍未能開工建設,業主對改造無信心對簽約存在顧慮。
2、魚木小區項目推進情況
2019年3月5日,魚木小區啟動城市更新改造項目的改造意願征詢工作。截至2019年4月30日,改造意願征詢工作已完成,應征詢戶數為1315戶(包住宅和非住宅),同意改造戶數為1231戶(其中住宅1157戶,非住宅74戶),不同意或棄權戶數為84戶, 同意改造的戶數占征詢戶數的93.61%。存在的主要問題如下:
一是魚珠舊城和魚木小區都屬老舊社區,大部分房屋房齡超過20年了,年長居民偏多,僅一路之隔的魚珠舊城改造項目進度慢,回遷新房遙遙無期,影響業主對城市改造的信心;二是小區地理位置優越,配套齊全,業主要求補償麵積參照最優補償標準執行;三是改造期間,小區內學校、幼兒園的學生安置和居民子女讀書問題未有解決;四是4月底改造意願表決後,調規方案的報批流程暫未明確,具體改造方案遲遲未能出台,後續工作無法推進。
二、為加快推進魚珠舊城和魚木小區城市更新改造工作,爭取早日動工實現改造,提出如下建議:
1、穩定規劃,明確方案。現行的魚珠舊城改造補償方案已不符合臨港片區建設的新要求和動遷工作的實際情況,繼續沿用會嚴重影響動遷成效。建議區政府或城市更新部門及時跟進項目進度,盡快明確規劃設計條件,調整項目具體實施方案,簡化相關審批流程。
2、連片改造,節約用地。建議將黃埔大道以南區域,即魚珠舊城與九沙村、908大院、廣物煤場宿舍大院連片,將黃埔大道以北區域,即魚木小區改造與石崗村、魚珠派出所宿舍、939大院、魚珠地鐵周邊地塊連片。
3、開發房源,滾動安置。要想項目動遷快,業主有現樓看,有現樓選很重要。建議邊拆邊建,騰出空間優先建設回遷房。例如魚木小區可以優先安置魚珠小學和魚木幼兒園,將地鐵周邊地塊的華盈商廈、魚珠灣酒店改造成臨時校區(參考茅崗西華改造案例),騰出原學校地塊建設回遷房,安置居民。
4、創新實幹,還利於民。現行的補償標準為廣州市城市更新補償政策的下限,對比金融城、臨港經濟區和周邊“三舊”改造項目,魚珠舊城和魚木小區更新改造的意義更重要,價值更高。建議參照魚珠周邊房價,調整貨幣補償和臨遷費標準,推行優惠購買差額麵積、免交公攤麵積差額等激勵措施促進動遷成效。
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