黃埔區人民政府關於蘿峰舊村改造實施方案的批複_重點項目

廣州市黃埔區蘿崗街蘿峰社區經濟聯合社：

你社《蘿峰舊村改造實施方案》（下稱《實施方案》）經2018年5月30日黃埔區、廣州開發區城市更新工作領導小組會議審議原則通過，根據審議意見，現就《實施方案》批複如下：

一、基本情況

（一）區位位置

蘿崗街蘿峰舊村臨近廣州科學城，東臨香雪公園、西至規劃西環路、北至廣惠高速、南臨徑石山等自然山體。

（二）人口戶籍現狀

根據公安部門和屬地街道相關資料，改造範圍（拆舊範圍）內戶籍登記數為2913戶（包含原有戶籍2698戶，以及已達到分戶年齡條件而未能進行分戶的215人），居民總人數9193人。

二、改造範圍

蘿峰舊村項目已列入《廣州市2017年度城市更新項目和資金計劃》。村集體土地範圍內標圖建庫圖斑麵積共計42.44公頃（詳見附件1）。改造範圍（拆舊範圍）拆除現狀總建築麵積80.77萬平方米（拆舊範圍詳見附件2）；改造範圍（建新範圍）總用地麵積79.44公頃（詳見附件3）（上述麵積以勘測定界報告為準，下文所述改造範圍如未特別注明均指建新範圍）。

三、現狀建築量

區政府確認：改造範圍（拆舊範圍）內現狀總建築麵積為81.57萬平方米，其中村民住宅為79.14萬平方米（含合法住宅3108棟，麵積70.36萬平方米；2007年6月30日後建設無合法手續住宅麵積8.78萬平方米），合法集體物業1.63萬平方米,不可移動文物、曆史建築線索、傳統風貌線索（以下簡稱文物及曆史建築）0.80萬平方米。

四、改造模式

同意你單位采取自主改造的模式和全麵改造的方式。安置地塊由村集體經濟組織申請劃撥使用，融資地塊由村集體經濟組織或其全資子公司申請以協議出讓方式獲得。

五、複建安置麵積和改造成本

按照《廣州市舊村莊全麵改造成本核算辦法》（穗更新規字〔2017〕3號）和《廣州市人民政府關於提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》（穗府規〔2017〕6號），複建安置區計算容積率建築麵積為143.20萬平方米，其中住宅95.73萬平方米（其中25.37萬平方米為權益麵積不計入改造成本），公配設施10.53萬平方米，集體物業36.37萬平方米（其中34.74萬平方米為權益麵積不計入改造成本），文物及曆史建築0.58萬平方米，改造成本為62.77億元。

六、融資樓麵地價和融資麵積

按照《廣州市人民政府關於提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》（穗府規〔2017〕6號），改造範圍融資地塊二類居住用地融資樓麵地價為7150元/平方米，商業融資樓麵地價為5805元/平方米（上述地價已考慮舊村莊改造綜合因素，並扣除應補繳的土地出讓金）。

融資區計算容積率建築麵積為93.33萬平方米，其中住宅73.06萬平方米，商業辦公8.24萬平方米，公配設施8.04萬平方米，政府產業用房3.97萬平方米，文物及曆史建築0.02萬平方米。政府產業用房均為商業或商務辦公建築，建成後由改造主體按區政府產業用房回購相關辦法以成本價出售給黃埔區政府或其指定部門。

七、改造規劃控製要求和土地處置方式

改造範圍內規劃總用地麵積79.44公頃，計算容積率總建築麵積236.53萬平方米（其中保留不可移動文物、曆史建築線索、傳統風貌線索0.60萬平方米，另位於改造範圍外的該類建築0.2萬平方米不計入計算容積率總建築麵積。改造範圍控規示意圖詳見附件4，具體指標以獲批的控規調整成果或規劃設計條件為準）。

（一）複建安置區

規劃複建安置區總用地麵積46.64公頃，計算容積率總建築麵積143.20萬平方米，平均淨容積率約3.55。

（二）融資區

規劃融資區總用地麵積32.80公頃（含規劃政府產業用房淨用地麵積0.75公頃），計算容積率總建築麵積93.33萬平方米（含規劃政府產業用房建築麵積3.97萬平方米），平均淨容積率約3.44。

（三）土地處置方式和用地手續辦理

1.建新範圍內政府儲備用地21.79公頃處置方式（詳見附件5）:

（1）與建新範圍外屬蘿峰村完善曆史用地手續的10.02公頃用地（已完善的3.51公頃，可完善的6.51公頃）按照“麵積相近、價值相等、雙方自願、憑證置換”的原則進行置換；

（2）抵扣留用地指標11.50公頃（其中掛賬留用地指標0.07公頃，政府已征未使用可返還的留用地指標11.43公頃）；

（3）“三舊”改造獎勵新增建設用地計劃指標0.27公頃。

2.建新範圍內已完善曆史用地手續的用地麵積12.49公頃，可完善曆史用地手續的用地麵積19.32公頃（含孟田村插花地0.098公頃）；