政策原文：黃埔區人民政府廣州開發區管委會關於印發廣州市黃埔區廣州開發區集體經濟發展留用地管理辦法的通知
為切實維護被征地農民的合法權益，規範黃埔區、廣州開發區集體經濟發展留用地的管理，根據《廣東省人民政府辦公廳關於加強征收農村集體土地留用地安置管理工作的意見》（粵府辦〔2016〕30號）、《廣州市國土資源和規劃委員會轉發〈廣東省人民政府辦公廳關於加強征收集體土地留用地安置管理工作的意見〉的通知》（穗國土規劃字〔2016〕14號）、《廣州市人民政府辦公廳關於加強土地管理的實施意見》（穗府辦規〔2018〕7號）、《廣州市人民政府辦公廳關於進一步加強征收農村集體土地留用地管理的意見》（穗府辦規〔2018〕17號）等有關規定，結合黃埔區實際，修訂了《廣州市黃埔區 廣州開發區集體經濟發展留用地管理辦法（試行）》，下稱“《管理辦法》”），現就有關情況說明如下：
一、修訂背景
為落實巡察整改意見，進一步規範完善留用地兌現、開發利用工作，廣州開發區規劃和自然資源局結合《廣州市人民政府辦公廳關於進一步加強征收農村集體土地留用地管理的意見》（穗府辦〔2018〕17號）的規定，對留用地管理辦法進行修訂。
二、修訂依據
（一）《廣東省人民政府辦公廳關於加強證書農村集體土地留用地安置管理工作的意見》（粵府辦〔2016〕30號）
（二）《廣州市國土資源和規劃委員會轉發<廣東省人民政府辦公廳關於加強征收集體土地留用地安置管理工作的意見>的通知》（穗國土規劃字〔2016〕14號）
（三）《廣州市人民政府辦公廳關於加強土地管理的實施意見》（穗府辦〔2018〕7號）
（四）《廣州市人民政府辦公廳關於進一步加強征收農村集體土地留用地管理的意見》（穗府辦規〔2018〕17號）
（五）《廣州市規劃和自然資源局關於加快推進留用地落地兌現工作的通知》（穗規劃資源規字〔2019〕3號）
（六）《廣東省自然資源廳關於推進征收農村集體土地留用地高效開發利用的通知》（已通過合法性審查呈報省政府待印發稿）
三、重要內容說明
（一）完善留用地指標核定方式
屬於儲備用途成片（預）征地的，經征地單位與被征地集體經濟組織共同確認，留用地指標按（預）征地範圍內可建設用地麵積的10%核算。在留用地指標核定後，因規劃調整原因，新增加可建設用地麵積的，可按新增可建設用地麵積的10%追加核算留用地指標。
（預）征地範圍內可建設用地是指土地利用總體規劃中為建設用地，且在廣州市城市總體規劃、控製性詳細規劃中確定為可建設用地的。知識城及其管轄範圍內的留用地指標依照知識城相關規定核定。
第四條 建設項目啟動（預）征地時，區規劃和自然資源部門主動向被征地集體經濟組織預核留用地指標，核發留用地指標核定書（函），並同步辦理留用地報批手續。（預）征地項目用地未獲批準且不再征地的（已實際交付使用土地的除外），預核的留用地指標自動失效。
（二）規範留用地兌現方式
本辦法規範了留用地貨幣補償標準及留用地置換物業標準。
折算貨幣補償。
1.在尊重被征地農村集體經濟組織意願的前提下，鼓勵各地將長期難以落實的實物留地轉以折算貨幣、置換物業方式予以落實，或以折價出資、入股方式參與各類城市新區、產業園區建設，由被征地農村集體經濟組織按出資、股權比例及相關約定分享收益。留用地折算貨幣補償標準不得低於折算時被征收土地所在地的工業用地級別基準地價。
2.對於已核定留用地指標但無法選址落地的，補償標準可按申請貨幣兌現時該集體經濟組織所在區域內商務用地基準地價的80%設定，容積率設定為2.5。
3.對於已選址但按現行規劃用途無法開發的留用地，補償標準可按申請兌現時點同地段的原定規劃用途基準地價的80%設定，容積率設定為2.5。
4.基準地價調整的，留用地折算貨幣補償標準及時進行調整。折算貨幣補償金額由征地單位與被征地集體經濟組織共同委托有資質的第三方評估機構進行評估，依據評估結果擬定貨幣補償方案，報區規劃和自然資源部門審核後，按程序上報批準。
5.留用地折算貨幣補償方案確定後，由征地單位與被征地集體經濟組織簽訂留用地貨幣補償協議。如使用區財政資金兌現留用地，相關補償費用應納入征地拆遷項目中列支。
6.對已核定留用地指標但未兌現的留用地，由征地單位會同街鎮根據村社意願，每年向區發改局申報資金計劃需求，根據財力情況，在年度區政府基本建設投資計劃中安排資金用以支付留用地貨幣補償。
7.知識城及其管轄範圍內的留用地貨幣兌現，參照知識城相關規定執行。
鼓勵通過置換物業的方式兌現留用地。
1.采用置換物業方式落實留用地的，應當由征地單位與被征地農村集體經濟組織協商簽訂留用地置換物業協議，約定置換物業麵積、位置、用途、交付時間、交付標準、物業返租等內容。置換物業由用地單位、征地單位在被征收土地範圍內進行建設，或通過籌集其他土地上的經營性物業予以落實，建設及籌集成本、不動產登記費用納入征地成本，由用地單位承擔（置換居住物業的，參照下述第2點執行）。農村集體經濟組織經依法表決通過，將國有留用地使用權交由政府收儲後公開出讓的，應申請政府撤銷建設用地規劃批準文件、返撥決定書，可將置換物業作為土地出讓條件納入出讓合同管理，並在土地出讓後通過物業返租等方式確保依約落實。超過交付時間仍未交付物業，政府需折算物業租金至交付之日，並支付對應租金。
2.被征地集體經濟組織選擇置換物業的，應結合被征收土地的規劃用途，原則上按照2.5基準容積率乘以80%（20%公配麵積）計算，即每畝留用地置換 400 平方米居住性質物業執行，但被征地集體經濟組織須自行承擔所置換物業建設成本（上述麵積均為證載麵積，所需建設成本參照現行有效的市住房和城鄉建設部門印發的市舊村莊全麵改造成本核算相關規定執行）。針對政府組織實施的國家、省、市重點的能源、交通、水利等基礎設施與公共事業項目具體物業置換標準參照廣州市留用地管理規定執行。物業兌現原則上在本村域或本片區範圍內兌現。以上情形均需被征地集體經濟組織自行承擔所置換物業建安成本，建安成本應參照現行有效的市住建部門印發的《廣州市舊村莊全麵改造成本核算辦法》執行。
3. 被征地集體經濟組織可向區規劃和自然資源部門申請在征地範圍同片區選擇置換商業性質物業或居住性質物業；選擇置換工業性質物業的，由區規劃和自然資源部門在工業區塊內提供方案供被征地集體經濟組織選擇，區工業和信息化部門予以配合。
4.留用地置換物業需由被征地集體經濟組織按相關規定進行表決；表決通過後，由被征地集體經濟組織向征地單位提出采用置換物業方式兌現留用地指標申請；征地單位與被征地集體經濟組織協商確定置換物業方案；由征地單位將物業置換方案報區規劃和自然資源部門審核，並經區規劃用地領導小組審議通過後，由征地單位與被征地集體經濟組織簽訂留用地置換物業協議，在協議中明確物業類型、位置、麵積、移交及產權登記時間等事項。
（三）明確容積率管理製度
留用地容積率管理原則上參照省市相關規定執行，容積率提高部分按80%比例複合抵扣留用地指標。
留用地指標已全部兌現且在目前的征地條件下無法預支留用地指標的，在符合城鄉規劃的條件下，被征地集體經濟組織因自身發展需要提高留用地開發強度的，可選擇以下方式執行：
1.容積率提高部分按申請時點的同類型物業市場評估價補繳土地出讓金；
2.規劃為商業、商務用途的留用地，超容部分的30%以獨立的層或棟方式交由政府統籌的方式處理，移交的物業應集中配置，由被征地集體經濟組織在報建階段予以明確，建成後由被征地集體經濟組織配合政府指定接收單位辦理產權轉移手續。
3.規劃用途為一類工業用地或其他商務用地且單宗或連片用地麵積不小於50畝的留用地，用於發展符合新型產業認定或經區政府認定的產業類型的，依照《廣州開發區規劃和自然資源局（廣州市規劃和自然資源局黃埔區分局）關於新型產業用地與產業園區功能配比的指導意見（試行）》辦理。超出容積率部分建設量，按照不少於30%比例交由區政府統籌，移交的物業必須是獨立用地物業，並在報建階段由被征地集體經濟組織予以明確。具體計算公式如下：所移交物業的獨立用地麵積=留用地淨用地麵積×（開發容積率－基準容積率）×30%/基準容積率。
（四）強化留用地開發利用監管
積極預防處置閑置留用地。農村集體經濟組織應當按照建設用地規劃批準文件、劃撥決定書規定的時限對留用地進行開發建設，確不具備自主開發能力，又無法引入市場主體合作開發的，應當及時按程序組織留用地入市流轉，或交由政府收儲並公開出讓後按約定返還物業、折算貨幣補償。對於超期未開工的留用地，區規劃和自然資源部門應合理規定開竣工時間，切實履行開竣工督促職責，避免產生新的閑置土地；對於已構成閑置的留用地，應當依法依規進行處置，按規定收回留用地使用權後轉以折算貨幣、置換物業方式落實補償的，須繳納土地閑置費。
加強合同及社會信用管理。留用地出讓、轉讓、出租合同中，應當就規劃條件、動工開發及竣工時間、閑置處置、土地閑置費收繳、土地使用權收回以及產業準入、投產時間、投資強度、產出效益、節能環保、運營監管、違約責任等內容作出明確約定,並依約實行土地全生命周期管理。農村集體經濟組織、留用地合作開發主體未按法律法規及出讓、轉讓、出租等相關合同約定進行開發建設的，應當承擔違法違規及違約責任，並按規定由有關部門將其行為納入社會信用管理，對其實施聯合懲戒。
區規劃和自然資源部門以經濟聯合社為單位建立留用地指標台賬，對留用地指標的核定、使用、調劑、注銷等進行動態跟蹤管理。
征地單位以被征地集體經濟組織為單位建立征地台賬，配合區規劃和自然資源部門對征地產生留用地指標兌現進行動態跟蹤管理。
各街鎮應主動與區招商部門對接和推送轄內留用地信息，利用留用地承接符合條件的優質產業項目，區規劃和自然、環保、建設等相關部門應積極配合完善相關手續，促進留用地及時高效開發利用。
所在街道辦事處（鎮政府）、市場監督、農村農業、規劃和自然資源等部門依職權對留用地開發利用進行監管。經濟聯合社應定期向所在街道辦事處（鎮政府）報備留用地上集體物業建設、確權及各經濟合作社留用地指標使用等情況。留用地開發利用不得侵犯集體經濟組織合法權益。
粵公網安備 44011202000021號
