黃埔區人民政府關於九佛街鳳尾舊村改造實施方案的批複

黃埔區九佛街鳳尾村經濟聯合社：

《鳳尾舊村改造實施方案》（下稱《實施方案》）經黃埔區、廣州開發區城市更新工作領導小組2018年第八次會議審議。經區政府同意，現就《實施方案》批複如下：

一、基本情況

（一）區位位置

鳳尾村位於廣州市黃埔區北部，東至紅衛村，南臨蟹莊村、楓下村，西北與白雲區鍾落潭鎮接壤，屬於中新廣州知識城北部門戶區。

（二）人口戶籍現狀

改造範圍（拆舊範圍）內總戶數為1994戶（包含原有戶籍776戶，達到分戶標準而未進行分戶的1218戶），總人數3589人。

（三）房屋現狀

改造範圍（拆舊範圍）內現狀實測總建築麵積63.81萬平方米，其中村民住宅58.9萬平方米，集體物業4.83萬平方米，曆史文保建築0.07萬平方米。

二、改造範圍

鳳尾舊村改造項目所屬鳳尾村片區策劃項目已列入《廣州市2017年度城市更新項目和資金計劃》。鳳尾村集體土地範圍內已納入標圖建庫圖斑麵積共計45.2公頃（見附件1）。改造範圍（拆舊範圍）總用地麵積82.55公頃（見附件2）；改造範圍（建新範圍）總用地麵積49.72公頃（見附件3）（上述麵積以勘測定界報告為準，下文所述改造範圍如未特別注明均指建新範圍）。

三、改造模式

同意你單位采取合作改造的模式和全麵改造的方式。安置地塊由村集體經濟組織申請劃撥給村集體經濟組織或其全資子公司；融資地塊由村集體經濟組織申請協議出讓給原農村集體經濟組織與市場主體組成的合作企業。

四、複建安置麵積和改造成本

按照《廣州市城市更新局關於印發〈廣州市舊村莊全麵改造成本核算辦法〉的通知》（穗更新規字〔2017〕3號）《廣州市人民政府關於提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》（穗府規〔2017〕6號）和《關於印發〈廣州市黃埔區九龍片區舊村現狀建築測量和複建安置計算工作指引〉的通知》（穗開更新規字〔2019〕1號），複建安置區計算容積率建築麵積為81.99萬平方米，其中住宅52.59萬平方米（其中17.28萬平方米為權益麵積），公配設施5.79萬平方米，複建物業23.54萬平方米（其中19.21萬平方米為權益麵積），曆史文保建築0.07萬平方米，改造成本為38.46億元（不含土地出讓金）。

五、融資樓麵地價和融資麵積

按照《廣州市人民政府關於提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》（穗府規〔2017〕6號），改造範圍融資地塊二類居住用地融資樓麵地價為5371元/平方米，商業融資樓麵地價為3293元/平方米（上述地價已考慮舊村莊改造綜合因素，並扣除應補繳的土地出讓金）。

融資區計算容積率建築麵積為76.27萬平方米，其中住宅61.42萬平方米，商業5.6萬平方米，公配設施6.76萬平方米，政府產業用房2.49萬平方米（容積率4.82）。政府產業用房均為商業或商務辦公建築，由改造主體按《廣州市黃埔區廣州開發區舊村全麵改造項目政府產業用房、用地管理規定》相關規定執行。

六、改造規劃控製要求和土地處置方式

改造範圍內規劃總用地麵積 49.72公頃，計算容積率總建築麵積 158.26萬平方米（其中保留曆史文保建築0.07萬平方米。改造範圍規劃示意圖詳見附件5，具體指標以獲批的控規調整成果或規劃設計條件為準）。

（一）複建安置區

規劃複建安置區總用地麵積23.87公頃，計算容積率總建築麵積81.99萬平方米。

（二）融資區

規劃融資區總用地麵積 25.85公頃（含規劃政府產業用房淨用地麵積0.52公頃），計算容積率總建築麵積76.27萬平方米（含規劃政府產業用房建築麵積 2.49萬平方米）。

（三）土地處置方式和用地手續辦理

1.建新範圍內已完善和可完善曆史用地手續的用地麵積6.92公頃。

2.除已完善和可完善曆史用地手續的用地麵積6.92公頃之外，剩餘42.8公頃用地通過以下兩種方式辦理：

（1）按照《廣州市黃埔區廣州開發區舊村改造項目土地置換若幹規定》的第八條規定，32.13公頃用地與建新範圍外已完善和可完善曆史用地手續的用地按照毛用地麵積相等的原則進行置換；

（2）掛賬留用地指標抵扣10.67公頃。

（四）改造範圍內集體建設用地按規定申請轉為國有建設用地。

（上述麵積以勘測定界報告為準）。

七、公配設施處置方式

改造範圍內公配設施按住宅建築麵積11%進行配置，計算容積率建築麵積12.54萬平方米（公配設施表詳見附件7）。改造範圍內納入改造成本的市政和公配設施由改造主體建成後，按相關規定移交。

八、改造建設時序

本次改造分期實施，優先建設複建安置房和公配設施。

九、自批複之日起三個月內，你單位須與區城市更新主管部門簽訂批後項目實施監管協議，按照批複的改造實施方案實施改造。

十、其他

（一）本批複印發後3年之內，改造實施方案經村民（含村改居後的居民）和世居祖屋權屬人總人數的80%以上表決通過，批複生效實施。補償安置協議在改造實施方案批複後3年內仍未達到80%以上權屬人簽約比例的，改造實施方案須重新報批。   

（二）改造範圍內約2.3公頃用地在土地利用總體規劃為交通運輸用地，其開發建設前須完善相關手續。

附件：1.鳳尾村集體土地範圍內標圖建庫圖斑明細表

2.改造範圍圖（拆舊範圍）

3.改造範圍圖（建新範圍）

4.複建安置區和融資區劃分圖

5.改造範圍規劃示意圖

6.土地整備示意圖

7.公配設施表

廣州市黃埔區人民政府

2020年11月20日

 

附件1

鳳尾村集體土地範圍內標圖建庫圖斑明細表

序號	圖斑編號	權屬單位	序號	圖斑編號	權屬單位	序號	圖斑編號	權屬單位
1	44011603079	鳳尾村經濟聯合社	17	44011601930	鳳尾村第十社	33	44011601898	鳳尾村
2	44011602847	鳳尾村	18	44011601929	鳳尾村第九社	34	44011600437	鳳尾村第六社
3	44011602845	鳳尾村	19	44011601927	鳳尾村第九社	35	44011600435	鳳尾村第七社
4	44011602807	鳳尾村	20	44011601926	鳳尾村第三社	36	44011600434	鳳尾村第十社
5	44011602806	鳳尾村	21	44011601925	鳳尾村第一社、第二社、第三社、第四社、第五社	37	44011600433	鳳尾村
6	44011602805	鳳尾村	22	44011601924	鳳尾村第五社	38	44011600430	鳳尾村第一社
7	44011602804	鳳尾村	23	44011601922	鳳尾村第一社	39	44011600427	鳳尾村第四社
8	44011602803	鳳尾村	24	44011601921	鳳尾村第二社	40	44011600425	鳳尾村經濟聯合社
9	44011602802	鳳尾村	25	44011601920	鳳尾村第四社	41	44011600424	鳳尾村第七社
10	44011601944	鳳尾村第十社	26	44011601919	鳳尾村第五社	42	44011600422	鳳尾村
11	44011601940	鳳尾村經濟聯合社	27	44011601911	鳳尾村第一社	43	44011600421	鳳尾村第九社
12	44011601937	鳳尾村	28	44011601906	鳳尾村第三社	44	44011600418	鳳尾村第九社
13	44011601936	鳳尾村第六社	29	44011601905	鳳尾村第四社	45	44011600417	鳳尾村第十社
14	44011601935	鳳尾村第一社	30	44011601904	鳳尾村第一社、第二社、第三社、第四社、第五社	46	44011600415	鳳尾村經濟聯合社
15	44011601934	鳳尾村第七社	31	44011601903	鳳尾村第五社	47	44011600413	鳳尾村
16	44011601933	鳳尾村第一社、第二社、第三社、第四社、第五社	32	44011601902	鳳尾村經濟聯合社

附件2 改造範圍圖（拆舊範圍）

 

附件3 改造範圍圖（建新範圍）

附件4 複建安置區和融資區劃分圖

 

附件5 改造範圍規劃示意圖

附件6 土地整備示意圖

 

附件7 公配設施表