黃埔區人民政府關於雲埔街宏崗村舊村改造實施方案（片區策劃）的批複_項目信息

穗埔府函〔2021〕89號

　　　黃埔區人民政府關於雲埔街宏崗村舊村改造

實施方案（片區策劃）的批複

黃埔區雲埔街筆崗社區經濟聯合社：

《宏崗舊村改造實施方案》（下稱《實施方案》）經黃埔區、廣州開發區城市更新工作領導小組2020年第四次會議審議，根據會議審議意見，經研究，現就《實施方案》批複如下：

一、改造範圍

宏崗村位於廣州市黃埔區南部，東臨筆村大道，西至東鵬大道（規劃），北至銅鼓山，南至廣深沿江高速。

宏崗舊村改造項目已列入《廣州市城市更新三年行動（2019-2021）計劃》。改造項目整合東區中學國有用地1.67公頃。該項目拆舊範圍內已納入標圖建庫圖斑麵積41.33公頃，總用地麵積49.56公頃；建新範圍內已納入標圖建庫圖斑麵積共計32.22公頃，總用地麵積36.46公頃（上述麵積以勘測定界報告為準，下文所述改造範圍如未特別注明均指建新範圍）。

二、基礎情況

（一）人口戶籍現狀

根據公安部門和屬地街道相關資料，改造範圍（拆舊範圍）內總戶數為1173戶（包含原有戶籍733戶，達到分戶標準而未進行分戶的440戶），總人數1823人，另有世居祖屋權屬人97戶，120人。

（二）土地和房屋現狀

改造範圍（拆舊範圍）內標圖建庫麵積為41.33公頃。改造範圍（拆舊範圍）內現狀總建築麵積41.83萬平方米，其中村民住宅25.41萬平方米（含證載建築麵積19.43萬平方米、2009年12月31日之前建成的無合法手續建築麵積4.57萬平方米、2009年12月31日後建設無合法手續建築麵積1.41萬平方米），集體物業14.86萬平方米（含證載建築麵積8.21萬平方米、2009年12月31日之前建成的無合法手續建築麵積6.34萬平方米、2009年12月31日後建設無合法手續建築麵積0.31萬平方米），曆史文保建築0.07萬平方米，國有建築（東區中學）1.49萬平方米。

三、改造主體和改造模式

同意該項目采取全麵改造模式，以筆崗社區經濟聯合社為改造主體，以自主改造方式開展實施更新改造。

改造範圍內複建安置地塊按規定申請轉為國有土地，複建住宅用地可按照國有用地辦理國有房產證；融資地塊由村集體經濟組織申請協議出讓給村集體經濟組織或其全資子公司進行開發建設。

四、複建安置麵積和改造成本

複建安置區用地22.06公頃，總建築麵積為61.73萬平方米，其中住宅39.12萬平方米（其中19.68萬平方米為權益麵積），公配設施6.46萬平方米，複建物業16.08萬平方米（其中5.83萬平方米為權益麵積），曆史文保建築0.07萬平方米。

改造成本為36.99億元（不含土地出讓金）。如實際改造成本超出36.99億元，改造主體需自主籌資解決超出部分的資金，政府不再安排融資麵積。

五、融資樓麵地價和融資麵積

（一）根據融資樓麵地價評估結果，融資住宅樓麵地價為9,412元/平方米，融資商業樓麵地價7,990元/平方米，融資商務樓麵地價為5,037元/平方米（上述地價已考慮舊村莊改造綜合因素，包含應補繳的土地出讓金）。

（二）融資區用地14.4公頃，計算容積率建築麵積為53.43萬平方米，其中住宅44.19萬平方米，商業商務4.12萬平方米，公共服務設施3.30萬平方米，政府產業用房1.82萬平方米（容積率3.3）。協議出讓地塊的土地出讓金，按土地規劃用地市場評估價的20%計收，具體計收時點及金額由規劃和自然資源部門核定。

六、實施規模

項目改造範圍總用地麵積36.46公頃，規劃計容總建築麵積115.16萬平方米。其中:居住用地18.39公頃，容積率4.71，計容建築麵積86.8萬平方米；商業服務業設施（含政府產業用地）用地3.61公頃，容積率6.1，計容建築麵積22.03萬平方米；獨立公服用地8.29公頃，容積率0.76，計容建築麵積6.26萬平方米；文物古跡用地0.06公頃，容積率1.12，計容建築麵積0.07萬平方米；城市道路用地4.67公頃；綠地1.29公頃；水域用地0.09公頃；農林用地0.06公頃。