黃埔區人民政府關於穗東街廟頭舊村改造實施方案（片區策劃）的批複

廣州市黃埔區穗東街廟頭股份經濟聯合社：

　　《廟頭舊村改造實施方案（片區策劃）》（下稱《實施方案》）的工作思路經黃埔區、廣州開發區城市更新工作領導小組2020年第一次會議原則同意，根據審議意見，現就《實施方案》批複如下：

　　一、改造範圍

　　廟頭村位於廣州市黃埔區穗東街道，東臨南灣社區，西至廣州繞城高速，北至龍頭山公園，南至珠江大蠔沙島。

　　廟頭舊村改造項目已列入《廣州市黃埔區 廣州開發區2019年城市更新年度計劃（第二批）》和《廣州市2022年城市更新項目前期計劃》。該項目測量範圍內已納入標圖建庫圖斑麵積69.92公頃，總用地麵積184.23公頃；建新範圍內已納入標圖建庫圖斑麵積共計52.8621公頃，總用地麵積68.6677公頃（上述麵積以勘測定界報告為準，下文所述改造範圍如未特別注明均指建新範圍）。

　　一、基礎情況

　　（一）人口戶籍現狀

　　根據公安部門和屬地街道相關資料，改造範圍（測量範圍）內總戶數為1974戶（包含原有戶籍1246戶，達到分戶標準而未進行分戶的728戶），總人數3730人，綜上廟頭測量範圍總戶數1974戶。

　　（二）土地和房屋現狀

　　改造範圍（測量範圍）內標圖建庫麵積為61.94公頃。

　　改造範圍（測量範圍）內現狀總建築麵積75.9131萬平方米，其中村民住宅53.2868萬平方米（含證載建築麵積35.2253萬平方米、2009年12月31日之前建成的無合法手續建築麵積4.8589萬平方米、2009年12月31日後建設無合法手續建築麵積10.7963萬平方米、不符合一戶一宅2.4062萬平方米），集體物業22.3723萬平方米（含證載建築麵積4.2716萬平方米、2009年12月31日之前建成的無合法手續建築麵積13.7185萬平方米；2009年12月31日後建設無合法手續建築麵積4.3823萬平方米），公建配套建築0.0482萬平方米，不可移動文物、曆史建築、傳統風貌建築（以下簡稱文物及曆史建築）0.2058萬平方米。

　　（三）留用地情況

　　 改造範圍共計留用地5.8687公頃，已在本項目中落實，無其餘留用地指標欠賬。其中，掛賬留用地5.7868公頃；預支留用地0.0819公頃。

　　三、改造主體和改造模式

　　同意該項目采取全麵改造方式，以廣州市黃埔區穗東街廟頭股份經濟聯合社為改造主體，以合作改造模式開展實施更新改造。

　　改造範圍內複建安置地塊按規定申請轉為國有土地，複建住宅用地可按照國有用地辦理國有房產證； 融資地塊由村集體經濟組織申請協議出讓給村集體經濟組織與市場主體組成的合作企業進行開發建設。

　　四、複建安置麵積和改造成本

　　複建安置區總建築麵積為104.1382萬平方米，其中住宅50.7584萬平方米（其中15.5331萬平方米為權益麵積），公配設施5.8691萬平方米，複建物業47.3049萬平方米（其中36.7913萬平方米為權益麵積），文物及曆史建築0.2058萬平方米。

　　改造成本為44.2581億元（不含土地出讓金）。如實際改造成本超出44.2581億元，改造主體需自主籌資解決超出部分的資金，政府不再安排融資麵積。

　　五、融資樓麵地價和融資麵積 

　　（一）根據融資樓麵地價評估結果，融資住宅樓麵地價不考慮舊村改造因素評估價11138元/平方米、考慮舊村改造因素評估價9270元/平方米（上述地價均包含應補繳的土地出讓金）。

　　（二）融資區計算容積率建築麵積為63.9570萬平方米，其中住宅55.8421萬平方米，公共服務設施8.1149萬平方米。協議出讓地塊的土地出讓金，按土地規劃用地市場評估價的20%計收，具體計收時點及金額由規劃和自然資源部門核定。

　　六、實施規模 

　　項目改造範圍總用地麵積68.6677公頃，規劃計容總建築麵積168.0952萬平方米。其中:居住用地23.92公頃，容積率4.58，計容建築麵積109.5465萬平方米;商業服務業設施用地7.66公頃，容積率6.21，計容建築麵積47.5759萬平方米；獨立公服用地（不含社區公園，含群眾性運動場地）12.03公頃，容積率0.90，計容建築麵積10.7670萬平方米；文化設施用地及文物古跡用地0.3703公頃，容積率0.56，計容建築麵積0.2058萬平方米；城市道路用地9.16公頃；綠地和水域用地15.53公頃（不含群眾性運動場地）。

　　改造範圍內公共服務設施按不低於住宅建築麵積11%的標準配置，計算容積率建築麵積13.9840萬平方米（占項目住宅建築麵積13.12%）。改造範圍內的經營性設施用地（養老院、社區衛生服務中心等）建成後按規定移交；非經營性設施用地（市政道路、綠化、學校、公交首末站等），應由改造主體與複建安置地塊同步建設，建成後按規定無償移交。

　　改造範圍（測量範圍）內涉及市文物保護單位1處、區登記文物保護單位3處、曆史建築1處、傳統風貌建築1處，以上均原址保留，村要求保留建築2處。請方案批複後進一步征求文化行政管理部門意見，按要求深化建築保護方案，認真組織實施，切實保護好改造範圍內文物及傳統建築。

　　（具體指標以獲批的控規調整成果或規劃設計條件為準）。

　　七、土地處置方式和用地手續辦理

　　（一）改造範圍已有批文用地8.9575公頃（不含用於置換的已有批文用地0.3901公頃），可完善曆史用地手續39.0820公頃，留用地5.7868公頃，預支留用地0.0819公頃。

　　（二）按照《廣州市黃埔區 廣州開發區舊村改造項目土地置換若幹規定》的相關規定，改造範圍內集體用地6.8373公頃（包含已有批文用地0.3901公頃）由政府收儲後，與改造範圍外已有批文用地0.1342公頃和可完善用地手續6.7031公頃進行置換。

　　（三）改造範圍內集體建設用地按規定申請轉為國有建設用地。

　　（四）以“其他用地”方式辦理7.9222公頃。

　　（上述麵積以勘測定界報告為準）。

　　八、改造建設時序

　　本次改造分期實施，每期均應優先建設複建安置房和公配設施。

　　九、自批複之日起三個月內，你單位須與區城市更新主管部門簽訂批後項目實施監管協議，按照批複的改造實施方案實施改造。

　　十、自批複之日起三年內，實施方案經村民（含村改居後的居民）和世居祖屋權屬人總人數的80%以上表決通過的，批複生效實施。

　　補償安置協議在項目實施方案批複後3年內仍未達到80%以上權屬人簽約比例的，改造實施方案須重新報批。                       

　　十一、其他

　　（一）若改造成本等內容因實際情況發生調整的，按照“多退少不補”原則對批複內容進行調整。

　　（二）項目完成堆山造景工程建設及驗收工作前，不得啟動融資地塊及隔牆路庫區周邊土地控製範圍內的地塊建設。

　　（三）改造主體應嚴格落實各專項評估報告的建議措施，確保項目符合相關要求。    

　　附件：廟頭舊村改造實施方案（片區策劃）

廣州市黃埔區人民政府

2023年1月5日

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