穗埔府函〔2023〕171號
黃埔區人民政府關於新龍鎮金坑村鄧屋片區
舊村全麵改造項目實施方案（片區
策劃）的批複
金坑村鄧屋經濟合作社、金坑村龍田經濟合作社、金坑村黃埔經濟合作社、金坑村鵝冚經濟合作社、金坑村卓屋經濟合作社、金坑村新村經濟合作社、金坑村上新經濟合作社、金坑村穀洞經濟合作社：
《新龍鎮金坑村鄧屋片區舊村全麵改造項目實施方案》（下稱《實施方案》）的推進思路及實施方案經黃埔區、廣州開發區城市更新工作領導小組2023年第二次會議審議原則同意。根據審議意見，現就《實施方案》批複如下：
一、改造範圍
金坑村鄧屋片區舊村改造項目位於黃埔區廣州開發區新龍鎮，東臨均和村，南跨油麻山森林公園，西靠金坑水庫，北依福山村、福洞村。
金坑村鄧屋片區舊村改造項目已列入《廣州市2023年城市更新年度計劃（第一批）》。金坑村鄧屋片區舊村測量範圍用地麵積81.77公頃，其中已納入標圖建庫圖斑麵積15.22公頃。項目建新範圍用地麵積27.27公頃，其中已納入標圖建庫圖斑麵積7.39公頃。（上述麵積以勘測定界報告為準，下文所述改造範圍如未特別注明均指建新範圍）。
二、基礎情況
（一）人口戶籍現狀
根據公安部門和屬地街道相關資料，金坑村鄧屋片區舊村改造範圍（測量範圍）內分戶後總戶數為1358戶（包含原有戶籍302戶，達到分戶標準而未進行分戶的691戶，另有世居祖屋權屬人365戶），總人數1762人。
（二）土地和房屋現狀
金坑村鄧屋片區舊村改造範圍（測量範圍）內標圖建庫麵積為15.22公頃。
改造範圍內現狀總建築麵積為24.25萬平方米，其中村民住宅為22.98萬平方米（含證載建築麵積2.73萬平方米、2019年1月17日之前建成的無合法手續建築麵積19.89萬平方米；不符合一戶一宅建築麵積0.36萬平方米）；集體物業1.27萬平方米（含2009年12月31日之前建設有相關權屬證明的0.95萬平方米；2009年12月31日後加建有相關權屬證明0.11萬平方米；2009年12月31日後建設有相關權屬證明的0.21萬平方米）。
三、改造主體和改造模式
同意該項目采取全麵改造方式，以廣州市黃埔區新龍鎮金坑村鄧屋經濟合作社、龍田經濟合作社、鵝冚經濟合作社、新村經濟合作社、穀洞經濟合作社、卓屋經濟合作社、黃埔經濟合作社和上新經濟合作社為改造主體，以合作改造模式開展實施更新改造。
改造範圍內複建安置地塊按規定申請轉為國有土地，複建住宅用地可按照國有用地辦理國有房產證；融資地塊由村集體經濟組織申請協議出讓給村集體經濟組織與市場主體組成的合作企業進行開發建設。
四、複建安置麵積和改造成本
複建安置區用地13.32公頃，總建築麵積為47.78萬平方米，其中住宅35.64萬平方米，公配設施3.63萬平方米（不含計入融資區公配設施的九年製學校麵積0.36萬平方米），複建物業8.51萬平方米（其中7.56萬平方米為權益麵積）。
改造成本為21.0174億元（不含土地出讓金）。如實際改造成本超出21.0174億元，改造主體需自主籌資解決超出部分的資金，政府不再安排融資麵積。
五、融資樓麵地價和融資麵積
（一）根據融資樓麵地價評估結果，金坑村鄧屋片區舊村融資住宅考慮舊村改造因素的樓麵地價為6911元/平方米，不考慮舊村改造因素的樓麵地價為8569元/平方米（上述地價包含應補繳的土地出讓金）。
（二）融資區用地13.95公頃，計算容積率建築麵積為40.80萬平方米，其中住宅36.43萬平方米，公共服務設施4.37萬平方米（包含計入安置區公配麵積的九年製學校麵積0.36萬平方米）。協議出讓地塊的土地出讓金，按土地規劃用地市場評估價的20%計收，具體計收時點及金額由規劃和自然資源部門核定。
六、實施規模
項目改造範圍總用地麵積27.27公頃，規劃計容總建築麵積88.58萬平方米。其中：二類居住用地9.49公頃，容積率4.70，計容建築麵積44.62萬平方米；商住用地6.88公頃，容積率4.58，計容建築麵積31.51萬平方米；居住服務設施用地1.49公頃，計容建築麵積1.30萬平方米；商業服務業設施用地1.11公頃，容積率6.50，計容建築麵積7.19萬平方米；公共管理與公共服務設施用地4.75公頃，計容建築麵積3.96萬平方米，城市道路用地3.44公頃；綠地0.11公頃。
改造範圍內公共服務設施按不低於住宅建築麵積11%的標準配置，計容建築麵積7.99萬平方米。改造範圍內的經營性設施用地（郵政所等）建成後按規定移交；非經營性設施用地（綠化、學校、公交首末站等），應由改造主體與複建安置地塊同步建設，建成後按規定無償移交。
（用地布局及具體規劃指標以獲批的控規調整成果或規劃設計條件為準）。
七、土地處置方式和用地手續辦理
（一）改造範圍內已完善曆史用地手續的用地麵積4.90公頃，可完善曆史用地手續的用地麵積2.49公頃。
（二）除已完善和可完善曆史用地手續的用地之外，剩餘19.88公頃用地通過以下方式辦理：
1.按有關規定由政府征收儲備後與改造範圍外村集體建設用地置換用地6.86公頃。
2.以抵扣留用地指標方式辦理用地手續4.20公頃。
3.以“其他用地”辦理的用地8.82公頃。
（三）改造範圍外0.9公頃已征收用地應配合完善征收程序；為實現成片連片開發，置換用地周邊19.50公頃用地由改造主體配合區政府征收。
（四）改造範圍外2.60公頃用地按規定辦理退征手續。
（五）改造範圍外剩餘的已完善和可完善曆史用地手續的用地，由改造主體完成地上建築物拆除及清表工作，無償移交政府收儲。
（六）改造範圍內集體建設用地按規定申請轉為國有建設用地。
（上述麵積以勘測定界報告為準）。
八、改造建設時序
本次改造分期實施，每期均應優先建設複建安置房和公配設施。
自批複之日起三個月內，你單位須與區城市更新主管部門簽訂批後項目實施監管協議，按照批複的改造實施方案實施改造。
十、自批複之日起三年內，項目實施方案由村集體經濟組織按有關規定表決通過的，批複生效實施。
補償安置協議在項目實施方案批複後3年內仍未達到80%以上權屬人簽約比例的，改造實施方案須重新報批。
十一、其他要求
（一）本項目應配置的高中學位在改造範圍外統籌落實，相關統籌費用按有關政策執行，相關成本由改造主體承擔。
（二）項目實施主體應嚴格落實各專項評估報告的建議措施，確保項目符合相關要求。
（三）改造主體應根據生態環境部門要求完成改造範圍的土壤環境調查評估工作。
（四）項目改造範圍內涉及城市樹木保護或修剪、遷移、砍伐，須根據園林綠化部門要求完成相應論證、審批、公示程序；在古樹名木及其後續資源樹木控製保護範圍內進行開工建設的，應當在設計和施工前製定避讓和保護措施。
（五）若改造成本等內容因實際情況發生調整的，按照“多退少不補”原則對批複內容進行調整。
附件：黃埔區新龍鎮金坑村鄧屋片區舊村全麵改造項目實施方案
廣州市黃埔區人民政府
2023年10月24日
附件黃埔區新龍鎮金坑村鄧屋片區舊村全麵改造項目實施方案
粵公網安備 44011202000021號
