廣州市黃埔區人民政府 廣州開發區管委會關於印發廣州市黃埔區廣州開發區關於實施城市更新行動推進城市高質量發展的若幹措施的通知

廣州市黃埔區人民政府 廣州開發區管委會

關於印發廣州市黃埔區廣州開發區關於

實施城市更新行動推進城市高質量

發展的若幹措施的通知

黃埔區各街道、鎮，區府屬各單位；廣州開發區管委會直屬各單位：

現將《廣州市黃埔區、廣州開發區關於實施城市更新行動推進城市高質量發展的若幹措施》印發給你們，請認真遵照執行。執行過程中如遇問題，請徑向區城市更新局反映。

廣州市黃埔區人民政府    廣州開發區管理委員會   

2023年3月28日

廣州市黃埔區廣州開發區關於實施城市更新行動推進城市高質量發展的若幹措施

為深入貫徹落實習近平生態文明思想、習近平總書記關於城市工作重要論述和關於廣州加快實現老城市新活力、“四個出新出彩”等重要指示精神，按照省、市、區關於高質量發展的工作部署，深化省“三舊”改造改革創新試點成果，結合實際，製定本措施。

1. 科學分片分類施策。深刻把握城市發展規律，把全周期管理理念貫穿城市更新工作全過程，堅持集約發展、統籌謀劃和“拆治興”並舉，加強曆史文化和自然生態保護，按照“保護優先、規劃引領、因地製宜、分片施策、分類指導、分步推進”的原則有力有序實施城市更新行動。

海絲城片區緊盯“綜合更新、文化傳承”，著重推進低端低效物業和城中村改造，大力推進老舊社區微改造，加快推動珠江岸線企業搬遷改造和港口碼頭轉型升級，助推珠江黃金岸線黃埔段高質量發展；科學城片區緊抓“功能完善、補齊短板”，大力開展片區統籌、功能織補，補齊高端公共服務設施短板，提升科技創新配套、高端商業服務功能和居住空間承載力；知識城片區緊扣全域綜合整備，重點運用儲改結合、增存聯動，保障產業園區、創新園區連片整體開發和農村集體經濟發展，實現地區功能和結構優化調整，助力鄉村振興發展。

第二條　專班統籌強力推進。針對區重要城市更新業務和重點項目，實行“一業務一專班”“一部門一專班”“一方案一專班”模式，按照“否定存疑、提級管理”原則，統籌涉及城市更新的各相關職能部門、街道“有呼必應、有令必行”，高效推進項目審批建設。

第三條　堅持規劃引領管控。堅持國土空間規劃引領城市更新，按照框定總量、限定容量、盤活存量、做優增量、提高質量的要求，探索構建國土空間規劃框總量、管底線、立目標，城市更新專項規劃定策略、劃重點、統配套，詳細規劃定功能、控指標、落設施的規劃管控傳導機製，形成空間一張圖、資源一本賬、項目一個庫、設施一張網、保護一清單的城市更新規劃引導格局。

第四條　探索舊改異地統籌。結合全區國土空間規劃布局，鼓勵涉及重點城市功能區、產業發展平台、生態敏感地區等的舊村改造項目在全區範圍內異地統籌，探索通過土地等價騰挪置換、貨幣收購、國企做地等方式，優化舊改項目用地功能，保障城市產業發展空間，實現土地集約節約利用和區域高質量發展。

第五條　強化方案並聯審批。舊城、舊村改造項目實施方案（含片區策劃方案）按照國土空間規劃管控要求，與項目詳細規劃（含控製性詳細規劃、更新單元詳細規劃）調整草案同步編製、並聯報批；項目實施方案（含片區策劃方案）與詳細規劃調整均涉及的交通影響、環境影響、洪澇安全、曆史文化遺產、樹木保護等專項評估事項實行一次審查；項目實施方案（含片區策劃方案）正式批複前，其詳細規劃調整方案原則上應通過區城鄉規劃委員會審議。

第六條　容缺受理信任審批。對已完成基礎數據確認、地價評估、實施方案批複前表決和留用地納入改造範圍表決、儲備用地使用征求意見、土地登記確權、實施方案公示、交通影響評估、安全評估、曆史文化遺產評估、樹木保護評估等工作的舊村改造項目，可納入綠色通道，充分運用告知承諾等方式，探索試行容缺受理、信任審批項目實施方案。

第七條　強基賦權提升效能。遵循“放權賦能、權責一致”的原則，將舊改項目涉及的地價評估、房屋和人口數據確認等事項歸由屬地街鎮審核，經街鎮報區政府後納入項目實施方案，進一步發揮基層工作主觀能動性，提升方案審批服務效能。

第八條　完善標準降低成本。

（一）已被政府征地補償的房屋，不得納入改造範圍；對已取得政府征拆回遷安置補償，在改造範圍內未有辦理房產權證（或宅基地證）房屋的戶，該戶不得計入以“戶”方式核定複建量的戶數統計，也不得計入符合“一戶一宅”的戶數統計；村民在舊村改造範圍內有未補償的合法住宅（有房產證或宅基地證的除外），原政府征地回遷安置麵積（含棄產麵積）未達到舊村改造複建量計算標準的，可按舊村改造複建量補齊差額。

（二）舊村改造項目原則上按照4年時間臨遷費核算改造成本。城市更新項目專項評估報告涉及改造成本核算的，應先行征求各行業主管部門意見後（審查必要性和建設標準），再委托第三方進行複核。

（三）專項評估報告涉及的改造成本對應融資麵積按照不考慮舊改因素的融資地價進行折算，且對超出6億/平方公裏標準部分，僅能通過融資產業載體進行平衡。因用地或規劃限製無法平衡改造成本的城市更新項目，經區城市更新領導小組專題會議審議，其改造範圍內的市政道路、河湧整治、高壓線遷改等公共性專項建設費用可不納入改造成本，由區財政承擔，具體工程由區相關部門負責實施。

第九條　優化棄產處置方式。舊村改造項目如有超出回遷安置需要的棄產房屋麵積，改造主體可參照我區農民集體所有土地征收補償指導意見有關房屋貨幣安置補償標準，從納入改造成本、轉為新增融資住宅銷售等方式平衡棄產貨幣安置費用，超出標準以外的費用由改造主體自行承擔。原則上按以上兩種方式計算後的項目總建築麵積不得高於項目原總建築麵積。

第十條　鼓勵增加公共用地。城市更新項目需進行土地置換的，如相互置換的用地最短直線距離不超過2千米，且置換後實施方案中的公益用地麵積不少於建新區總用地麵積30%，對用地類型為綠地、道路等公益用地的城市用地，可按毛用地麵積相等的方式與政府用地進行置換。

第十一條　統籌解決規模缺口。納入市、區城市更新年度計劃的舊村改造項目因用地或規劃限製無法平衡改造成本，存在城鄉建設用地規模缺口的，可結合項目進度申請新增建設用地預支規模。原則上項目實施方案已經區城市更新領導小組辦公室會議審議通過，可優先分配預支規模。經區政府同意分配預支規模的，由屬地街鎮牽頭編製預支規模使用方案並報區規劃和自然資源部門審批。

第十二條　明確退征用地供給。支持舊村改造範圍內已完成標圖建庫的用地調整征地前置協商協議及退回用地報批規費。舊村改造範圍內已完成征地前置協商協議，但未完成農轉用及征收審批手續的用地，可調出原征地前置協商範圍並由改造主體按規定退還政府相應費用；已完成農轉用審批手續，但未完成法定土地儲備程序的，可由改造主體按規定退還政府相應費用，退還費用的地塊視作改造主體自行完善手續用地納入改造。

第十三條　加快用地報批進程。舊村改造項目實施方案（含片區策劃方案）經過區城市更新領導小組專題會議審議，且土地整備方案基本穩定，可同步開展新增用地“農轉用”報批、集體土地完善轉用、集體建設用地轉為國有建設用地等用地組卷報批手續。

第十四條　優化“首開先建”流程。聚焦村民回遷安置房建設，實行城市更新項目建設全流程信任籌建。對村民回遷需求迫切，經村集體申請，舊村項目實施方案中應編製複建安置區、公服設施的“首開先建”規劃建設專章（方案）。首開區範圍應具備合法建設用地手續，且須重點排查曆史文化遺產、古樹名木、古樹後續資源、大樹以及各類安全風險和隱患。“首開先建”規劃建設方案按程序提交區城市更新工作領導小組專題會議審議通過後，憑會議紀要、相關承諾等材料辦理相應的施工手續。

第十五條　助力產城職住平衡。

（一）對接企業員工居住需求。按照提前謀劃、分區布局、集中建設、統一管理的原則，支持村集體在屬地街鎮的指導下，統籌村民自住部分以外的複建回遷房按中小戶型集中規劃建設；根據區發改、工信、科技、商務等產業部門對我區企業員工租賃需求的統計情況，鼓勵區屬國企對統籌的複建回遷房進行規範化、集約化租賃運營和管理服務，並在一定期限後納入保障性住房管理。

（二）增加過渡性臨時住房。列入改造拆遷計劃的舊村項目應按照“因地製宜、分類指導”的原則開展動遷工作，涉及重大基礎設施和產業發展建設項目的地塊應按區相關要求推進簽約拆除工作；項目內其他地塊，特別是因用地、規劃手續等客觀因素不具備條件在短期內啟動建設的地塊，應重點推進簽約清零，在確保安全的前提下由屬地街鎮統籌改造主體或區屬國企負責已簽約後房屋的統一回收和裝修，集中用作項目改造期間的過渡性臨時住房，保障舊改村民及周邊企業員工的臨遷居住需要。

（三）規劃建設政策性住房。結合功能定位、產業布局、配套規劃，在重點產業集聚區中且具備承載條件的新批複舊村改造項目規劃配置不低於融資區住宅總建築麵積3%的政策性住房，建成後由區住房城鄉建設部門指定單位以建安成本價回購。政策性住房須與當期融資區商品住房同步規劃、同樣標準、同等質量開發建設。

（四）規範回遷房屋管理。嚴格查處違法違規發布、撮合、代理無證買賣回遷房行為，嚴禁村集體、改造開發企業違規為回遷房提供辦理安置補償協議及買賣轉名等相關手續。舊村改造項目整體完成竣工驗收後，已完成“集轉國”手續的回遷安置房方可辦理補交土地出讓金手續。鼓勵回遷安置區實施物業管理，選聘物業服務企業提供優質服務。

第十六條　強化拆遷資金保障。

（一）改造主體在舊村改造項目合作企業確認後6個月內須按照區城市更新工作領導小組專題會議審議通過的項目實施方案改造成本中的4年臨遷費標準向屬地街鎮繳納銀行無條件履約保函作為拆遷保證金，拆遷保證金可根據臨遷費發放進度逐期核銷，但須確保留有不少於1年臨遷費金額；在項目實施方案批複後，改造主體需在3個月內繳交複建安置資金，已繳納的拆遷保證金可相應抵扣或轉化為複建安置監管資金。

（二）已批複的舊村改造項目實行分期建設的，當期安置地塊的複建安置監管資金及項目拆遷費用須采用無條件銀行履約保函加現金方式足額繳存，其中現金比例不低於30%。

第十七條　提升資金使用效率。舊村改造項目在確保預售商品房後續建設資金充足和安全的前提下，允許項目改造實施主體申請提取項目融資區預售收入資金用於本項目複建安置區、融資區建設和本區其他舊村改造項目複建安置區建設。進一步探索創新複建安置資金繳存和監管模式，提升資金使用和監管效能，支持實力強、信譽高的建築企業參與複建區和公服設施施工建設，加快安置房回遷。

第十八條　全力留存城市記憶。

（一）舊村、舊城項目實施方案中應委托具有相應資質條件的單位編製曆史文化遺產保護專章（方案）、樹木保護專章（方案）,曆史文化遺產、樹木保護方案取得相關職能部門意見後方能提交區城市更新領導小組會議審議。鼓勵對具備條件的曆史文化遺產活化利用。改造範圍內曆史文化保護對象的建築麵積可不計入項目新建計容建築麵積。

（二）嚴格落實劃定保護範圍和建設控製地帶等曆史文化遺產保護要求，如發現曆史文化遺產有損毀危險或未登記的具有保護價值的曆史文化遺產，應當立即停止施工和保護現場，並立即報告相應的行政主管部門。項目供地、施工建設前改造主體應按規定完成考古調查、勘探等工作。

（三）改造主體開展動遷和建設過程中須嚴格保護古樹名木、古樹後續資源、大樹等樹木。涉及樹木遷移、砍伐、保護工作的，優選與樹木權屬人協商解決。若因客觀原因存在確實無法避讓的樹木，在確保存活率的前提下，須委托有資質單位製定保護性集中移植方案，並充分評估論證和按規定辦理審批手續。在獲批實施保護性移植前，項目改造主體須按要求嚴格落實原址保護措施和管護工作。

第十九條　加強韌性城市建設。鼓勵城市更新項目按照近自然、本地化、易維護、可持續的生態建設方式，優化豎向空間，加強藍綠灰一體化海綿城市建設，落細海綿城市建設指標，配建排洪防澇設施，保障海綿城市建設效果；項目實施方案編製過程中應落實政府批複的水係規劃要求，如確有調整需要，水係規劃調整方案應先行提交區城市更新工作領導小組專題會議審議，再按水係規劃相關規定辦理調整手續。

第二十條　規範合作企業管理。

（一）納入市、區城市更新年度計劃的舊城全麵改造項目可由街道辦事處（鎮政府）按程序選定符合資質條件的區屬或市屬國企作為前期服務商，由其協助開展改造意願征詢、標圖建庫申報、項目儲備庫和計劃申報、完善用地手續辦理，以及項目實施方案、控規調整方案及拆遷補償安置方案編製申報等前期服務工作。前期服務協議內應約定服務期限（含續約期限最長不超過3年）、主要工作內容、提前終止條件、違約責任等內容。

（二）舊村改造項目發生合作企業失信、資金斷鏈、破產、停工、拖欠臨遷費等重大風險問題，經農村集體申請，屬地街鎮審核，區城市更新部門確認報區政府後，農村集體可召開成員大會或成員代表會議（成員大會授權）對合作企業退出、確定新合作企業等事項進行表決。表決通過後，新合作企業經屬地街鎮審查後報區城市更新部門備案。

第二十一條　建立多方參與機製。健全群眾意見反饋評價機製，項目實施方案（含片區策劃方案）應在報送區城市更新工作領導小組會議審定前進行公示。區城市更新工作領導小組專題會議審議項目實施方案時應引入專家學者參加論證審議；鼓勵項目改造主體在舊村改造過程中集體表決、公告公示、簽約動遷、注銷產權等涉及集體或個人權益的重要環節辦理公證手續；屬地街鎮應指導村集體聘請具備資質的律師事務所、會計師事務所（或審計師事務所）等第三方服務機構協助村集體對項目實行全流程經營管理監督和法律風險管控；屬地街鎮對舊村改造過程中發生的糾紛應當及時組織調解，或引導當事人通過仲裁、訴訟等法律途徑解決糾紛。

第二十二條　強化項目履約監管。在項目實施方案批複後3個月內，由區城市更新部門代表區政府按要求與項目方簽訂城市更新改造項目實施監管協議。區住房建設、綠化園林、文化文物、應急管理、自然資源、生態環境等相關行業主管部門以及屬地街鎮按照相關政策法規和監管協議要求，各司其職對城市更新項目涉及的行業主管和職責領域實施具體監督管理和巡查執法，並在各自職責範圍內依法依規查處各類違法違規行為，對失信行為進行懲戒和約束。

本文件自印發之日起施行。區有關部門可根據實際需要，結合本部門職責，在本措施印發實施後製定相關工作指引、細則。其中直接涉及行政相對人權利義務的，由相應主管部門另行製定行政規範性文件予以細化落實。

政策解讀：《廣州市黃埔區 廣州開發區關於實施城市更新行動推進城市高質量發展的若幹措施》政策解讀