穗開更新規字〔2023〕1號

廣州開發區城市更新局關於印發廣州市黃埔區 廣州開發區舊村改造合作企業公開引入和退出工作指引的通知

黃埔區各街道、鎮，區府屬各單位；廣州開發區管委會直屬各單位：

　　《廣州市黃埔區 廣州開發區舊村改造合作企業公開引入和退出工作指引》已經區政府、管委會同意，現印發給你們，請認真遵照執行。執行過程中如遇問題，請徑向區城市更新局反映。

 廣州開發區城市更新局

　　 2023年8月9日

廣州市黃埔區 廣州開發區舊村改造合作企業公開引入和退出工作指引

第一章 總則

　　第一條 為規範舊村改造過程中公開引入合作企業行為，推進我區城市更新工作高質量發展，根據《廣東省農村集體經濟組織管理規定》《廣州市舊村改造合作企業引入及退出指引》(穗建規字〔2023〕2號）、《廣州市住房和城鄉建設局關於印發關於進一步規範舊村合作改造類項目選擇合作企業有關事項的意見的通知》（穗建規字〔2020〕16號），結合我區工作實際，製定本工作指引。

　　第二條 選擇舊村改造項目合作企業應遵循政府主導、市場參與以及公平、公正、公開的基本原則，選取過程要依法依規，充分尊重農村集體經濟組織（以下統稱農村集體）的意願和決策權。

　　第三條 農村集體是合作企業的選擇主體，舊村改造項目需公開引入合作企業的，由屬地街鎮指導和監督農村集體按照民主決策程序開展相關表決工作，在表決過程中可引入公證機製。

　　農村集體應當通過廣州公共資源交易中心或黃埔區農村集體經濟組織資產財務管理服務中心（以下統稱代理機構）公開引入舊村改造項目合作企業。

　　鼓勵具有城市更新開發經驗的國有企業參與舊村改造項目合作開發。

第二章 公開引入合作企業

　　第四條 舊村改造實施方案批複前，農村集體應製定產業引入初步方案，納入舊村改造實施方案中的產業專章，並征求有關部門意見。產業、教育、醫療資源的導入按《廣州市舊村改造合作企業引入及退出指引》(穗建規字〔2023〕2號)、相關專項規劃及黃埔區有關產業政策要求執行。

　　第五條 基礎數據經審核確認的舊村改造項目，農村集體按規定對合作改造模式表決通過後，可開展合作企業的公開引入工作。

　　（一）農村集體根據經審核確認的基礎數據，在屬地街鎮的指導下，製定公開引入合作企業的招商文件；招商文件包括但不限於公開引入合作企業公告、合作協議、履約保證金賬戶監管協議等；招商文件應按程序由屬地街鎮征求區規劃和自然資源、產業、教育、衛生健康、文化旅遊等部門意見後，經區城市更新部門審定後報送區政府。

　　（二）引入合作企業的資格條件參照《廣州市舊村改造合作企業引入及退出指引》(穗建規字〔2023〕2號)要求執行，聯合體參與的，聯合體成員應不超過5個，且其中具備與改造地塊相匹配資金實力的聯合體成員在聯合體中所占份額不得低於30%。引入合作企業工作流程按照《廣州市住房和城鄉建設局關於印發關於進一步規範舊村合作改造類項目選擇合作企業有關事項的意見的通知》（穗建規字〔2020〕16號）執行，農村集體按《廣東省農村集體經濟組織管理規定》和上款要求，開展招商文件表決、公示、發布公告、資格審核和表決選取工作確定合作企業。

　　（三）簽訂合作協議：

　　1.農村集體應自《合作改造通知書》發出之日起10個工作日內，與競得合作企業簽訂《合作協議》。簽訂合作協議之日起90個自然日內，競得合作企業與農村集體應在我區共同設立項目合資公司。項目合資公司應當接受我區城市更新部門、屬地街鎮的全麵監管，承諾簽署我區舊村改造項目監管協議、複建安置資金監管協議、融資區預售資金監管協議。競得合作企業未經農村集體同意，不得擅自處置其持有的項目合資公司股權及相關權益，包括但不限於轉讓、贈與、增資擴股或設置任何形式的擔保（包括提供承諾函、擔保函等）。

　　2.屬地街鎮對合作企業引入工作進行審查，審查通過後報送區城市更新部門。

　　3.在競得合作企業完成項目複建安置區全部物業竣工驗收、交付使用並產權初始登記後，農村集體應按合作協議約定價格辦理股權轉讓手續。

　　第六條 在《廣州市城市更新辦法》（廣州市人民政府令第134號）及其配套文件(穗府辦〔2015〕56號)施行前（即2016年1月1日前），通過農村集體表決、公示或合作協議簽訂等程序確定合作關係的自主改造舊村改造項目，如需調整為合作改造，可由農村集體組織成員大會對改造模式調整、確定合作企業的事項進行表決並公示，將相關材料上報屬地街鎮審查，屬地街鎮審查通過後可將此前已簽訂合作協議的企業直接確定為合作企業，並報送區城市更新部門。如需終止協議，可參照本指引第十二至第十五條規定執行。

　　除上述情況外，選擇自主改造的舊村改造項目原則上不得轉讓已確認為改造實施主體的全資子公司股份，農村集體轉讓股份的，視為合作改造，應按照本工作指引第二章、第三章有關規定執行。

　　第七條 確認合作企業時，項目改造實施方案尚未批複的，合作企業應與屬地街鎮簽訂拆遷監管協議，並在舊村改造項目合作企業確認後6個月內向屬地街鎮繳納銀行無條件履約保函作為拆遷保證金(按照區城市更新工作領導小組會議審議通過的項目改造實施方案改造成本確定的4年臨遷費標準計算，經由屬地街鎮認定分期拆遷的項目，可按簽約或拆遷進度對應期數分期繳納拆遷保證金)。拆遷保證金可根據臨遷費發放進度逐期核銷，但須確保留有不少於1年臨遷費金額。在項目實施方案批複後，已繳納的拆遷保證金可相應抵扣或轉化為複建安置監管資金。

　　第八條 在項目改造實施方案批複前已完成合作企業引入的，項目改造實施方案批複後3個月內，改造實施主體依法設立一個獨立銀行賬戶作為複建安置資金監管賬戶；在合作企業引入之前項目實施方案已批複的，項目簽訂合作協議或舊村改造項目監管協議後3個月內，依法設立一個獨立銀行賬戶作為複建安置資金監管賬戶。當期複建安置工程竣工之前，合作企業應當確保監管賬戶內備有當期複建安置資金總額10%以上的現金用於支付。確有需要的，經農村集體會同合作企業聯合申請，相關主管部門同意後合作企業可申請將當期複建安置資金總額10%以內的現金以定期形式進行管理。項目實施方案批複後12個月內合作企業未按合作協議約定及時足額繳交複建安置資金的，應承擔違約責任。

第三章 合作企業股權變更與退出機製

　　第九條 農村集體選定舊村合作改造項目合作企業，應在招商文件、合作協議和監管協議等文件中約定股權變更（含公司股權轉讓、增資，以下簡稱股權變更）條件、流程、比例，明確項目停止施工、拖欠臨遷費等退出情形和違約責任。受讓企業、新合作企業的資格條件等需按照《廣州市舊村改造合作企業引入及退出指引》(穗建規字〔2023〕2號)要求執行，因發生重大風險問題等特殊情況除外。

　　第十條 股權變更後合作企業中具備與改造地塊相匹配資金實力的聯合體成員原則上在聯合體中所持有份額不得低於20%，因發生重大風險問題等特殊情況除外。合作企業應確保改造項目公司股權變更後不影響合作協議和監管協議的履行。

　　合作協議和監管協議應當約定，未經農村集體、區城市更新部門同意，不得直接或間接轉讓合作企業或聯合體成員股權。

　　第十一條 股權變更應按照以下程序開展相關工作：

　　（一）合作協議已約定轉讓或增資程序、受讓企業資格條件、受讓企業確定方式、股權變更後各企業在項目合資公司行使的權利和承擔的義務、債權債務承接和違約責任等股權變更具體條款的，經征詢屬地街鎮、區城市更新部門意見後按合作協議約定，項目合資公司辦理股權變更手續，同時農村集體將引入的受讓企業和項目合資公司變更後的企業信息在村域範圍內公布，並報送區城市更新部門。

　　（二）合作協議未明確約定轉讓或增資程序、受讓企業資格條件、受讓企業確定方式的，應遵循以下程序開展項目公司股權變更相關工作：

　　1.農村集體會同合作企業或受讓企業草擬股權變更方案。方案應當包括轉讓或增資程序、受讓企業資格條件、受讓企業的確定方式、股權轉讓價格或增資出資比例、股權變更後各企業在項目合資公司行使的權利和承擔的義務、債權債務承接和違約責任等內容。

　　2.股權變更方案應由農村集體會同合作企業、受讓企業報屬地街鎮同意，經區城市更新部門征求區農業農村、司法等部門意見審定後報送區政府。

　　3.股權變更方案報送區政府後由農村集體召開成員大會或成員代表會議（成員大會授權）進行表決，表決結果應在村域範圍公示7日以上。按規定完成公示的，農村集體應按照股權變更方案確定受讓企業。股權變更方案中明確還應進行集體表決的，由農村集體根據股權變更方案規定的表決方式確定受讓企業。

　　4.確定受讓企業後，合作企業應按照股權變更方案在30天內簽訂轉讓或增資協議，經屬地街鎮審查、區城市更新部門同意後，按轉讓或增資協議約定辦理股權變更手續，同時將引入的受讓企業和項目合資公司變更後的企業信息在村域範圍內公布，並報送區城市更新部門。

　　第十二條 如合作企業違反合作協議符合退出條款的，由農村集體按合作協議啟動合作企業退出程序，並及時向屬地街鎮報告；對於合作企業違反監管協議符合退出條款的，屬地街鎮會同區城市更新部門和相關政府部門按監管協議啟動合作企業退出程序。

　　第十三條 由於國家法律法規和政策變化，城市規劃調整或市政公共基礎設施、公共綠化建設重大調整，改造方式或模式發生重大變化等原因，導致舊村改造項目無法繼續實施的，合作企業可分別向農村集體和屬地街鎮申請啟動合作企業退出程序。

　　第十四條 發生本指引第十二、十三條情形的，合作企業退出應遵循以下程序開展相關工作：

　　（一）收到啟動合作企業退出程序報告或者申請後，屬地街鎮應及時會同區城市更新、農業農村、司法、信訪等相關部門和農村集體進行研究，充分評估合作企業退出導致的維穩、涉訴和賠償風險。對於已經實施動遷或存在其他複雜情況的項目，合作企業無法繼續按合作協議履行舊村改造資金投入等相關責任義務的，經研究後確認符合合作企業退出條件的，屬地街鎮收到農村集體啟動退出程序報告或者申請後3個月內與區城市更新、農業農村、司法等相關部門指導農村集體共同製定合作企業退出專項工作方案（下稱“退出專項工作方案”）。

　　（二）退出專項工作方案應對已拆遷房屋村民臨遷安置、已實施成果確認、資金投入清算、合作協議和監管協議終止、違約責任追究、項目後續實施、合作企業合理補償等事項做出妥善安排，由農村集體申請，經屬地街鎮、區城市更新部門報區政府。

　　（三）屬地街鎮應會同有關部門按照退出專項工作方案與合作企業協商終止監管協議，並指導農村集體與合作企業協商終止合作協議。

　　（四）農村集體與合作企業協商一致的，形成終止合作協議方案，經成員大會或成員代表會議（成員大會授權）表決通過後，抄送屬地街鎮和區城市更新部門。協商不成的，通過訴訟或仲裁方式解決。

　　（五）農村集體可經成員大會或成員代表會議（成員大會授權）對合作企業退出事項進行表決。表決通過後可按照本指引第五條同步重新公開引入新合作企業。

　　第十五條 發生合作企業失信、資金斷鏈、破產、停工超過2個月、拖欠臨遷費累計超過6個月且拖欠臨遷費1000萬以上等重大風險問題，屬地街鎮、區城市更新部門、農業農村、國資、司法、信訪等相關部門研判可能出現村民生命財產或農村集體財產重大損失、維穩等緊急情況，由農村集體申請，經屬地街鎮、區城市更新部門報送區政府後，農村集體可召開成員大會或成員代表會議（成員大會授權）對合作企業退出、確定新合作企業等事項進行表決。表決通過後，新合作企業經屬地街鎮審查後報送區城市更新部門。同時農村集體應通過協商、訴訟或仲裁方式與原合作企業終止合作協議並形成終止合作方案。

　　第十六條 發生拖欠臨遷費風險問題，農村集體、屬地街鎮可根據合作協議、拆遷監管協議的約定使用履約保證金、拆遷保證金支付臨遷費，合作企業、監管銀行等相關單位應全力配合。

　　第十七條 在公開引入合作企業前，已簽定服務協議的舊村改造項目，如有需要終止服務協議、更換前期服務企業，可由屬地街鎮指導農村集體按協議條款、農村集體資產和財務管理有關規定開展，農村集體和前期服務企業可共同聘請第三方專業機構對企業在舊村改造過程中的資金投入進行審計、清算。

第四章 附則

　　第十八條 職能分工：

　　（一）農村集體是舊村改造項目公開引入合作企業的選擇主體，負責製定合作協議以及相關申報、表決和退出等工作，委托代理機構發布招商公告及參與審核申請合作企業資格，對合作企業進行表決並公示，與競得合作企業簽訂合作協議；

　　（二）屬地街鎮負責指導農村集體表決、公告公示工作，指導農村集體編製合作協議，參與申請合作企業的資格審核，對公開引入合作企業和退出工作全流程進行監管及協調，處理相關投訴、糾紛；

　　（三）區城市更新部門負責指導、會同屬地街鎮對合作企業公開引入和退出工作全流程進行監管；

　　（四）區產業主管部門負責對合作企業引入的產業類型、數量等作出指導以及經濟效益等作出具體考核；

　　（五）區教育主管部門負責做好對合作企業引入的優質學校的布點、規劃工作；

　　（六）區衛生健康主管部門按上級相關規定開展對合作企業引入的醫療資源的布點、規劃工作；

　　（七）區規劃和自然資源、文化廣電旅遊等部門負責指導合作企業開展曆史文化遺存保護工作；

　　（八）代理機構負責在代理平台引入合作企業涉及的信息發布、接受報名、審核報名及競選文件包封、密封及標誌情況、交易管理、資料歸檔等平台服務工作；

　　（九）其他部門負責在各自的職能範圍內配合相關工作。

　　第十九條 我區舊村全麵改造合作企業的引入及退出， 適用本指引。關於本指引規定的事項，在本指引施行前已完成招商文件審定的，招商文件和競投文件中有明確約定或承諾的，按照招商文件和競投文件執行，招商文件和競投文件中未明確約定或承諾的，可以參照本指引執行；本指引施行前已簽訂合作協議或者監管協議，協議中有明確約定的按照原協議執行；協議中未明確的，可以參照本指引執行。

　　第二十條 本工作指引自印發之日起施行，有效期3年。

　　公開方式：主動公開