由於國企改製、城市發展變遷等曆史原因，不少城市都遺留著一些20世紀建成的老舊職工宿舍，這些宿舍以老年居民為主，排水、照明等公共基礎設施陳舊，公共服務場所不足，已無法順應現代生活需求，而老舊小區改造往往受限於資金等條件。那麼，有沒有什麼好辦法可以“少花錢、多辦事”呢？
據了解，從2022年起，廣州市黃埔區魚珠街道先後在瓦壺崗社區、蟹山社區和天虹社區進行老舊小區的微改造，轄內30多個老舊小區環境得以改善，並完成了瓦壺崗社區的閥門廠宿舍，蟹山社區的港前路11號大院、鐵路平房區等七個物業失管小區的物業納管，探索出“小區納管”“居民自治”等路徑，提升了老舊小區民眾生活質量。
文、圖/ 馮秋瑜
老舊職工宿舍告別“失管”：
社區牽線企業托管，髒難差一去不返
當下，不少社區都麵臨著一個問題：那些在20世紀建設的職工宿舍建築如今外立麵破損，排水、照明等公共基礎設施陳舊且長期缺乏有效管養，公共服務場所不足……黃埔區魚珠街道城管辦工作人員曾顯淮介紹，該街道轄內有居民小區40餘個，其中有超半數是老舊、無物業的失管小區，比如位於蟹山社區的港前路11號大院和瓦壺崗社區的閥門廠宿舍都麵臨這樣的情況，居民多次表示希望有關部門可以納管這些老舊小區。
在閥門廠宿舍生活了幾十年的鍾叔介紹，在微改造前，小區周圍連圍蔽都沒有，山坡上的樓梯長滿了濕滑的青苔，道路坑窪不平，但由於沒有物業，長期以來居民們隻能“各過各的”，很多訴求難以溝通。“如今社區幫我們找到了托管的物業，方便多了。”鍾叔說。
負責該小區管理的物業公司負責人甘智勇介紹，2022年，魚珠街道辦事處與該公司簽訂了《全域服務治理戰略合作協議》，閥門廠宿舍的157戶、450多名居民以整體納管的方式被社區交托給該公司進行物業托管。“我們企業倡導‘微利可持續’原則，目前每戶每月隻需要交15元費用，包含了小區環境衛生維護、共用設施設備巡檢、小區樹木澆水施肥、垃圾清運、車輛管理等。如果居民需要進行水電檢修、家政保潔等服務，我們也隻收材料費，除個別難度特別大的情況外，人工費也不收了。”
“以前，失管小區的居民們遇到問題隻能跑到居委去求助，現在居民可以直接來找我們，我們能夠處理的問題就馬上處理。如果碰到一些沒法處理的難事，我們會向上逐級反饋，這樣就達到了大家通力合作的一種狀態。”甘智勇說。
據了解，在進行微改造和物業納管後，該小區有了完整的圍蔽和刷卡出入的自動門禁，住戶的安全大大增強。樓齡最長的幾棟建築外立麵也重新整修過，小區內部的路麵、樓梯、綠化都煥然一新。此外，小區門外的樓棟之間原來是一片雜草叢生的荒地，現在被社區改建成“五髒俱全”的口袋公園，方便居民運動休閑。
為何企業可以在托管小區做到“微利可持續”呢？曾顯淮介紹：“‘托管’就是將政府行政管理和行政執法以外的部分服務性、事務性工作委托給第三方服務企業實施，采用政府補貼逐年遞減的方式，為試點企業前期入駐提供支撐。另一方麵盤活閑置公共資源、導入產業，在不增加財政負擔的前提下，讓企業實現自我‘造血’提高營收。目前魚珠街已進行了七個失管小區的物業納管，給居民們帶來實惠和方便。
“主人翁”參與社區治理：
居民自治“知根知底”提升歸屬感
針對物業失管的老舊小區，發動居民自治的力量也是一條路徑。位於蟹山社區的港前路11號大院是當年廣州航道局的職工生活區，已在這裏生活了50年的退休職工何叔說：“我們宿舍樓最早的一棟是1974年前後建的，如今樓棟老舊、地麵坑窪不平，在這裏住的以六七十歲老年人居多，以前大家出行不便，總擔心會摔倒。去年，社區給我們進行了樓棟外立麵翻新，還修整了路麵、路燈，樓梯上還安裝了扶手、加高護欄等，改造後大家都好開心。”
雖說都是老舊社區的微改造，但要把有限的資金用在什麼地方，港前路11號大院的“居民自治”模式起到了很好的參考作用。“我們需要引導居民從‘享受社區服務’向‘參與社區治理’轉變。實際上，社區裏的很多小問題是可以由居民自發解決的。比如在這次微改造過程中，我們嚐試讓居民參與解決問題，一方麵減輕了社區基層管理的壓力，另一方麵，也可以讓他們增強社區主人翁意識，進行自我管理、自我服務。”曾顯淮介紹。
此時，旁邊傳來了一些談話聲。原來，幾位社區代表正和其他居民一起勸導一位住戶交管理費。“你看，這就是居民們發揚主人翁精神的體現了。由於居民自治後不向物業公司交納管理費，這些收取的管理費就是大家在處理公共事務中必要的開支，因此當居民進行自我管理時，他們會更有歸屬感，想要去維護好社區的公共秩序，由於他們實際上比我們更熟悉小區裏的情況，鄰裏之間比較了解，開展工作也更為方便。”曾顯淮說。
“年輕人要上班，目前居民自治的主要參與者是剛退休的、精力還比較充沛的低齡老人。”曾顯淮介紹，蟹山社區共有15個沒有物管的老舊小區，基本都是以前的單位職工宿舍，這些小區目前都在逐步實現居民自治。當居民們遇到解決不了的問題時，社區會發動黨員誌願者進行支援。管理費方麵，每平方米6角，該小區房屋麵積一般為40——50平方米，所以每戶每月隻需交納二三十元。
據了解，目前蟹山社區已建立了“小事群眾化解-大事社區協調-難事街道處置”的閉環流程，小區居民自治隊伍以及黨員、熱心群眾誌願者集中整治亂張貼、亂堆放等管理頑疾，並在社區遴選了50名熱心城市治理的代表，成立“城市治理大使社區公益隊伍”，先後整治秩序問題100餘件。
榕樹下的“議事會”：
社區、物業、居民合力，量身定製“需求清單”
針對失管小區，一方麵是交給企業“微利托”，一方麵發動居民自治，而當這兩者結合起來，就可以發揮更大的作用。在閥門廠職工宿舍，物業與居民合力打造了“最美陽台”和“共享花園”。甘智勇介紹，2022年托管企業進駐該小區後，首先就是協助社區進行小區基礎設施的更新改造，提升環境和容貌品質，而這其中的細節，他們都是組織居民共同商議進行的。
閥門廠職工宿舍區有一棵粗壯的老榕樹。據介紹，天氣好的時候，托管企業就會召集小區居民在榕樹下坐坐，共同商議小區要怎麼改、怎麼管，製度怎麼完善等，充分聽取意見。“你現在看到小區更新後的樣子，其實是社區、企業和小區居民共同出謀劃策完成的。比如，大家一起在紅、橙、黃、綠的色板中挑選‘最美陽台’的顏色，並且商議決定，由物業購買油漆和工具等材料發給居民，工作人員負責樓棟外牆的油刷，居民們負責陽台裏麵的油刷，共同建設新家園。”
據介紹，該小區邊緣處本來有片雜草叢生的山坡，以前常有蛇出沒，進行微改造時，物業和居民共同商議對這裏進行改造，把拆建社區大門時卸下來的磚頭鋪在泥地上便於行走，兩旁由居民們自發種上瓜果蔬菜等農作物，並搬來自家不用的盆栽等，組成了一個小花圃，環境美觀了，也增加了人氣，跑來跑去的貓也可以對蛇起到一些震懾作用。
“之前大家都是各過各的，如今涉及小區的事情，我們都會在榕樹下的‘議事角’一起商量，商量好了，心裏就沒有障礙了。”鍾叔說。據介紹，居民們已先後召開議事會13次，社區和托管企業一起進行入戶走訪，收集調查問卷，根據居民意願量身定製“需求清單”，發動居民全程參與試點項目的決策、建設和管理。除了“最美陽台”和“共享花園”，物業和居民議事會還共同組織了“社區BA”籃球聯賽、乒乓球賽，大大增強了社區居民凝聚力。
小區原來門房的位置如今被兩座時尚的集裝箱替代，一座是“鄰裏中心”，同時作為社區便民維修服務中心，每周二、周五居家養老服務單位定點在此開展免費健康監測，居民家若有其他問題也都可以第一時間得到響應；另一座集裝箱則作為親子閱讀室，每周五晚，社區的“微笑圖書館”在這裏打造親子閱讀時光，也提供了一個讓小區居民深度交流的機會。
“花小錢辦大事”：
用好政策，下活微改造這盤“棋”
老舊小區的基礎設施和容貌品質提升是群眾關切的問題，在資金不那麼充裕的情況下，如何能“花小錢辦大事”，甚至“不花錢也能辦大事”？
“如果資金不足，政策也是重要的資源。”魚珠街道四級調研員萬含春說。近年來，廣州相繼出台了“全域服務治理試點”“容貌品質社區培育提升”“綠美廣東生態建設”等多項政策，這些對於老舊小區的微改造來說都是重大利好，用好政策，基層通過牽線搭橋也能“辦大事”。
通過魚珠街道的探索可以看到，針對物業失管的老舊小區，通過向企業托管，在向居民提供高質量公共服務的同時也能為基層政府減負，實現降本增效；而在引導居民自治的過程中，則同步實現了基層治理的迭代升級。